新一轮城中村改造开启规模或达万亿元
新时期的城中村改造由地方功能性国企主导，以保障改造的公共属性，避免房地产化。中房报记者 许倩 北京报道在当前经济下行压力凸显，尤其是楼市持续降温背景下，更大手笔的内需刺激政策来了。7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。这一文件是对中央会议精神的贯彻落实。就在4月28日，中共中央政治局会议明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。值得注意的是，本轮城中村改造，不可等同于2015年～2017年那轮棚户区改造。当年的棚改浪潮席卷了整个中国，尤以三四线城市为重点区域，大拆大建是主要模式；本轮城中村改造则限定于超大特大城市，且不允许大拆大建。“要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。”文件要求。据国金证券研报，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。此次政策发力下，我国城中村改造市场规模有望重回万亿元。不同于棚改此次文件提出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。这意味着，此轮城中村改造不是开发商主导，而是由地方功能性国企主导；改造方向上，并非以商品住宅为主导，而是城中村改造与保障性住房建设结合；资金筹措上，鼓励和支持民间资本参与，社会资本将成为有生力量；推进力度上，更强调稳妥，成熟一个推进一个。这些都与前一轮棚户区改造有着明显差别。更大的区别还在于，此次城中村改造范围限于“超大特大城市”，而不像上一轮棚改那样，无论城市大小均有涉及。根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有超大城市（城区常住人口1000万以上）8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市（城区常住人口500万以上1000万以下）有11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。据中信证券研究部测算，这19个超大特大城市商品房销售额占全国市场份额的比重约37.2%。由于一线城市的城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是“啃硬骨头”的改革。根据国家统计局第七次人口普查数据，我国共有21个超大特大城市，其中过半城市已经对城中村改造制定了量化目标。广发证券研报称，粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿元量级，“十四五”期间累计规模可能超万亿元。民生银行首席经济学家温彬表示，新市民年轻人和外来人口，主要集中在超大特大城市，特别是在城中村。城中村又是这些城市发展最薄弱、短板最多的区域，通过推进城中村改造，将城中村改造与保障性住房建设结合好，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能激发消费潜力和内需，推动城市高质量发展。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，新时期的城中村改造绝对不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能。拆除的比例主要是危房和公共短板确实特别严重的地方，同时还要增加公共服务设施。多地加紧布局 会催热楼市吗？今年以来，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造细则要求或支持性政策。2023年7月，广州连续发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法 （征求意见稿）》和《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，主要聚焦通过城中村改造加强住房保障和人才安居；推动城中村传统产业转型升级；加强历史文化保护，留住乡愁；加强树木保护；补偿安置和权益保障；拆迁补偿争议解决；鼓励将集体用地转为国有土地等领域。今年广州计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。上海市市长龚正表示，要用10年时间完成上海“两旧一村”改造，这件事再难也要解决。上海将2023年定为城中村改造出形象、出成效的一年，将新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户。目前上海还有城中村点位近700个，涉及11万户左右，计划在2032年底全面完成城中村改造项目。武汉早在年初就已经把2023年定为“城市更新年”，并制订了“三年城市更新计划”。2021年11月3日，北京市城乡接合部建设领导小组公布了《北京市“十四五”时期绿化隔离地区建设发展规划》。根据这个规划，北京“绿化隔离地区”将迎来大规模城中村改造。2022年4月30日，北京市又公布了《关于进一步加强第一道绿化隔离地区规划建设管理的实施办法》，强调“到2035年，北京一绿地区要确保全面实现城市化”。国泰君安研报显示，在增量投资空间有限情况下，未来一二线城市房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上老旧小区占住房存量比例及更新投资单位成本测算，若全部按照老旧小区改造标准，则一二线城市更新投资体量至少2万亿元；若全部按照拆迁重建标准，则一二线城市更新投资体量最大接近13万亿元。此外，城中村改造还将带动建筑材料、家用电器的需求，同时会带动公共服务如医疗、快递、便利店等设施的发展。2008年到2020年，全国各类棚户区改造持续推进，带动了有效投资和建材、装修、家电等消费、促进了上下游相关产业发展，对稳增长发挥过积极作用。市场普遍关心的还有，此次城中村改造，是否会催生新一轮楼市暴涨？“新时期的城中村改造由地方功能性国企主导，以保障改造的公共属性，避免房地产化。”李宇嘉表示，同时，鼓励多方投资主体以经营性收入（而不是房地产销售收入）参与，包括租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等，以弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导，只是其中一部分。“从短期拉动投资角度，无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。”中信证券分析师陈聪表示，但从高质量发展角度看，预计这轮城中村改造能解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。该政策不仅驱动了一部分营建机会，更诞生了大量运营服务商机。“城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。”李宇嘉表示。
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