有效化解房企风险应对我国房地产行业供需格局重大变化|宏观经济
近期，房地产市场利好政策接连出台，市场预期、销售和融资等环节尚在持续改善，出险企业的纾困及债务化解进程仍有分化迹象、受到业内高度关注。在此背景下，清华五道口全球不动产金融论坛近日召开闭门研讨会，聚焦“房企纾困和债务化解”，梳理分析房地产市场整体态势，并围绕纾困化债问题进行深入研讨，提出政策建议。本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。中国房地产业协会名誉副会长张其光及相关政策部门专家出席会议并听取内容。清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议。来自远洋集团、旭辉集团、鑫苑集团、建行研究院、中金公司、高和资本、长城资产、中伦律师事务所、益友天元律师事务所、国家金融与发展实验室、中指研究院、深高投资、浙商证券等业界及学界专家，从资产方、资金方、专业机构的角度，展开深入解读与分享。市场情况：政策观望情绪明显，可通过供需两侧持续发力、修复宏观经济数据等方式，促进房地产市场回暖。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶首先针对市场行情进行了全面的梳理，并表示9月全国房地产政策优化频次达去年四季度以来单月最高，市场有所回温，但由于居民信心不足、对政策仍存在观望情绪等，政策效果整体不及预期。在未来政策优化空间上，曹晶晶表示仍应从需求和供给两侧持续发力，需求侧应进一步放松限购与限贷，供给侧需加大对房企融资支持力度、支持房企盘活存量资产与闲置地块，同时加快推进超大特大城市城中村改造。国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真表示，从微观角度看，目前上市房企筹资性现金流数据显示，千亿至万亿级别规模的企业筹资性现金流仍存在递减趋势，故还需进一步推进房企纾困工作；从宏观角度看，房地产市场与宏观经济联系紧密，可从修复宏观经济数据的角度出发，带动房地产市场的回暖。房企纾困：企业积极开展多种方式自救，政府纾困资金化债效果显著，应加强政策统筹与完善，推动政策更好落地。鑫苑集团执行总裁，清华大学五道口金融学院金融EMBA校友陈立洋认为，当前影响购房者信心主要有两大因素：一是对房屋交付的担心，二是后续政策的不确定性影响。陈立洋从鑫苑集团纾困经验出发，表示公司当前首要任务仍是“保交楼”，并积极通过贴息等措施吸引市场客户；在化解债务方面，政府纾困资金对于公司化债效果显著，企业自身也积极通过现房销售、获取银行政策扶持、债务置换以及资产抵债等方式展开自救。陈立洋还进一步提出了政策优化建议，包括细化“认房不认贷”政策、推动金融政策落地、资产负债表修复以及放开市场定价权等。远洋集团控股有限公司执行董事、董事局战略及投资委员会委员、执行总裁、清华大学五道口金融学院全球金融GSFD项目校友王洪辉在研讨交流环节表示房地产行业影响广泛，如地方政府、建筑建材等，甚至与财政货币政策息息相关，会对国家经济增长产生重要影响。他指出当前房企已经由流动性问题转变为资不抵债问题，需要及时采取措施，避免风险持续发酵。最后，王洪辉建议成立平稳基金、加快行业出清、持续优化当前政策等，以推动行业平稳健康发展。中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇指出，房地产是一个强顺周期的行业，在宏观经济下行压力增大的情况下，房地产行业的下行趋势会更加明显，这就要求政策先于市场反应，带动市场形成良性循环。张宇建议，房地产市场需由中央自上而下做统筹规划，一是中央与地方的协调统筹；二是居民、企业、金融和政府四大部门的统筹，明确责任承担的主体，有效化解房企风险问题。此外，还需推动房企通过股权注资、减债等方式不断降低风险。浙商证券地产首席分析师杨凡对房地产行业纾困的关键提出了三点看法，一是房企经营情况受企业性质与企业项目地段位置影响较大，直接决定了企业项目销售情况。目前部分房企受困原因是项目地段不佳而导致无效库存居多，存量资产难以在市场上流通，这一问题或许可通过土地开发权转移提高土地资源的利用效率。二是利率仍存在下降空间，居民信心有待提振。三是人口结构发生变化，人们住房需求也在不断变化，房企管理方式需从粗放式向精细化转型，同时需不断完善产品结构。金融端纾困：优化顶层设计，推进财政与金融相互协同，拓展政策空间；长期以利率为抓手重构周期。中国建设银行研究院副院长宋效军介绍了当前纾困市场存在的困惑与纾困项目甄别标准，并反思当前监管措施，提出未来纾困思路与政策建议。宋效军指出，当前纾困政策存在纾困资金无法改变房企流动性不足问题、担保发债却由于金融机构挤兑使房企融资处境更为艰难等问题，亟需设计新的监管工具或房企发展工具，解决顶层设计问题。未来应当进一步推进财政与金融相互协同，同时政策制订出台需有调整校准的机制。中国长城资产北京分公司总经理姜德华表示，当前AMC在房企纾困方面取得一定的成效，并且不断创新纾困模式，但在实操过程中仍存在一定的痛点和挑战，如各利益相关方未能做到协调统一、AMC资金相较于房企庞大债务缺口支持有限等。姜德华进一步提出需同步解决市场信心和房企流动性问题，适度扩大AMC阶段性豁免政策、放宽增量资金投放限制等政策优化建议。中伦律师事务所合伙人郝瀚表示当前我国地产行业增量转存量、产业化、金融化等特征明显，本轮房企纾困的重点在于涉众理财及私募产品兑付问题。郝瀚认为，当前房企纾困难点在于市场信心不足，纯市场化纾困手段无法满足需求；境外内债务联动，跨法域平等清偿难度大等。此外，郝瀚还进一步提出了拓展政策空间、发挥国有资产管理公司作用、大力发展保障房、推动行业转型升级等建议。高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升指出，中国过去房地产价格的非理性体现为租金收益率偏低，原因在于经济高速增长和基础设施改善。但随着经济减速、波动性加大，房地产的收益率逐渐和基准利率贴近甚至低于利率，价格下跌压力持续增大。从中长期趋势看，利率是周期重构的关键杠杆，经济增长是走出周期的根本；从短期看，房地产市场供需结构发生颠覆性变化，需求侧（或多头力量）严重不足，造成了目前价格持续下跌，信心丧失，并有螺旋加速趋势。风险化解与展望：加强政策力度，提升政策针对性、系统性与协同性，多路径促进行业纾困。以政策持续创新应对我国房地产行业供需格局的重大变化。周以升也围绕当前房地产市场纾困提出四个建议：一是培育多头力量，如中央政府出面成立平准基金；二是定向下调利率为多头力量提供“子弹”，鼓励社会化资本纾困，特别对于收购困境资产以建设保障性租赁住房，应当给予极低利率的专项贷款；三是畅通REITs市场，让资产循环能够快速打通；四是加快市场出清速度，促使银行和开发商出清资产。旭辉集团宁静鞭结合当前销售面积、房价、人均住房面积、生育率等数据，分析认为我国房地产长期供需格局已发生变化，未来行业在区域、城市以及产品等方面将会出现较大程度的分化。在政策层面，宁静鞭表示当前政策力度和创新性还需要更大优化空间，后续政策的持续创新才能推动行业真正走出低谷；在保交楼方面，他表示当前房企仍面临着资金流入不足、各利益相关方未能协调统一等困难。宁静鞭进一步建议适时推出创新性政策、加快房企出清速度、统一制度建设出口等。最后，与会的行业资深专家总结道，当前政策救市力度仍需加强，政策措施需要更加具有针对性、系统性、协同性。他建议，一是尽快形成房价预期，当居民资产预期价格不确定时，其购房需求会被大幅压抑。目前调控措施效果有限，应尽快调整思路和方式，如一次性明确利率、税收、土地等支持政策。二是由中央政府设立化险基金，当前只有中央政府才能统筹协调处理房地产行业风险，可由中央政府出资设立化险基金，稳定房地产市场交易。三是加快推动房企债务重组，目前房企债务违约规模庞大，需加快推动行业出清，才能更好地处理与企业主体相关的项目，更好实现“保交楼、保民生、保稳定”。文章来源丨 道口不动产观察本文编辑丨兰银帆责编丨王晗校对丨兰银帆初审丨徐兰英终审丨张伟Review of Past Articles -0102
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